14 dicas para crédito habitação

Vai avançar para a compra de casa e precisa de financiamento? Então é essencial analisar bem todos os fatores antes de escolher o seu crédito habitação.

Comprar casa é, para a maioria das pessoas, o maior compromisso financeiro da vida. Como o empréstimo pode durar várias décadas, qualquer decisão terá impacto direto no seu orçamento mensal e na sua estabilidade financeira. Quanto mais informado estiver, melhor será a sua escolha.

O que os bancos analisam antes de aprovar?

Quando submete um pedido de crédito, o banco começa por avaliar o risco da operação. Regra geral, são considerados cinco fatores principais:

• Idade dos titulares

• Situação profissional

• Rendimentos do agregado familiar

• Taxa de esforço

• Histórico de crédito

A idade influencia o prazo máximo do empréstimo. Quanto mais avançada for, menor tende a ser o prazo disponível para pagamento.

Ter contrato sem termo é visto como um sinal de estabilidade. No entanto, trabalhadores independentes ou pessoas com vínculo temporário também podem obter crédito, desde que apresentem uma situação financeira sólida.

Para analisar a capacidade financeira, o banco solicita normalmente recibos de vencimento ou recibos verdes, declaração de IRS, nota de liquidação e, em alguns casos, extratos bancários recentes.

A taxa de esforço, que corresponde à percentagem do rendimento mensal destinada ao pagamento de créditos, idealmente deve situar-se entre 30% e 35%. Se existirem outros financiamentos, o limite máximo aconselhável ronda os 50%. Valores superiores dificultam bastante a aprovação.

O histórico de crédito também é avaliado para perceber se houve atrasos ou incumprimentos anteriores.

Como escolher o crédito certo?

O melhor crédito não é necessariamente o que apresenta a prestação mais baixa. É aquele que se adapta à sua realidade atual e futura. Eis os principais aspetos a considerar.

1. Defina a finalidade do crédito

O financiamento pode destinar-se a:

• Compra de habitação

• Construção

• Obras ou remodelações

• Transferência de crédito para outra instituição

Também deve indicar se será habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, pois isso pode influenciar as condições.

2. Procure apoio especializado

O processo envolve burocracia e termos técnicos que nem sempre são simples de interpretar. Contar com apoio especializado pode facilitar a análise de propostas e a negociação com os bancos.

3. Verifique a credibilidade da instituição

Certifique-se de que está a tratar com uma entidade devidamente autorizada a conceder crédito.

4. Faça simulações e compare propostas

Simule diferentes cenários variando:

• Montante do empréstimo

• Prazo de pagamento

• Valor de entrada

• Tipo de taxa de juro

Lembre-se que, regra geral, o banco financia até 90% do valor do imóvel.

Analise com atenção a FINE, documento onde constam todas as condições pré-contratuais do crédito.

5. Calcule a taxa de esforço

A fórmula é simples:

Prestação mensal ÷ rendimento líquido × 100

Quanto menor for a taxa, maior será a margem de segurança para lidar com imprevistos ou aumentos de prestação.

6. Compare TAEG e MTIC

A TAEG reflete todos os encargos associados ao crédito, incluindo juros, comissões, impostos e seguros.

O MTIC representa o valor total que irá pagar ao longo de todo o contrato.

Entre propostas com o mesmo montante e prazo, as que apresentam valores mais baixos nestes indicadores tendem a ser mais vantajosas.

7. Escolha o tipo de taxa de juro adequado

Existem três modalidades principais:

Taxa fixa
A prestação mantém-se igual durante todo o período acordado. Oferece estabilidade, mas pode ter um valor inicial mais elevado.

Taxa variável
Depende da evolução do indexante e do spread. A prestação pode subir ou descer ao longo do tempo.

Taxa mista
Combina um período inicial com taxa fixa e depois passa para variável.

A escolha deve ter em conta o seu perfil financeiro e a sua tolerância ao risco.

8. Avalie produtos associados

Alguns bancos propõem a subscrição de produtos adicionais, como cartões, seguros ou domiciliação de ordenado, em troca de redução do spread. Antes de aceitar, avalie se o benefício compensa os custos.

9. Analise o prazo do empréstimo

Prazos mais longos resultam em prestações mais baixas, mas aumentam o custo total do crédito devido aos juros acumulados.

A escolha do prazo deve equilibrar conforto mensal e custo global.

10. Verifique se é necessário fiador

Nem sempre é exigido. Contudo, em situações de maior risco, o banco pode solicitar um fiador como garantia adicional.

11. Conheça as modalidades de reembolso

Pode optar por diferentes formas de pagamento:

• Modalidade padrão, com pagamento mensal de capital e juros

• Carência de capital, pagando apenas juros durante um período

• Diferimento de capital, adiando parte do pagamento para o final do contrato

Cada opção tem impacto diferente na prestação e no custo total.

12. Compare seguros fora do banco

Os seguros de vida e multirriscos são habitualmente obrigatórios, mas pode contratá-los noutra seguradora se encontrar condições mais competitivas.

13. Esclareça todas as dúvidas antes de assinar

Leia cuidadosamente o contrato, confirme valores, prazos e condições. Um crédito habitação é um compromisso de longo prazo, por isso deve avançar com total clareza.

14. Esteja preparado para renegociar

Ao longo do contrato, pode tentar rever condições como spread, prazo ou tipo de taxa. Também pode ponderar a transferência do crédito caso surjam propostas mais vantajosas, tendo em conta os custos associados.

Informação, comparação e estratégia são as três bases para tomar uma decisão sólida. Quanto mais preparado estiver, maior será a probabilidade de garantir um crédito ajustado às suas necessidades e sustentável ao longo dos anos.