2026 o que muda para o imobiliário
O novo ano chega com um conjunto de medidas que alteram diretamente o equilíbrio entre proprietários, inquilinos e investidores. Entre a atualização das rendas, o aumento do salário mínimo e pequenas mudanças fiscais, 2026 promete um cenário com maior pressão nos custos de habitação, ainda que acompanhado por um ligeiro reforço do rendimento das famílias.
Rendas atualizam-se 2,24% e podem subir mais em casos acumulados
A atualização anual das rendas, definida pela variação da inflação, será de 2,24%. Este aumento aplica-se à generalidade dos contratos habitacionais e não habitacionais. A regra que permite acumular coeficientes dos dois anos anteriores mantém-se, levando alguns contratos a aumentos até 11,34%.
Para proprietários, este ajustamento compensa parcialmente a inflação e o aumento de custos do setor. Para arrendatários, representa uma despesa adicional que pode pesar na negociação de novos contratos e na permanência em zonas de maior procura.
Salário mínimo sobe para 920€ em 2026
Do lado dos rendimentos, o salário mínimo nacional cresce para 920€ e o mínimo na Função Pública para 934,99€. Embora o aumento seja relevante, o ritmo de subida dos preços de habitação continua superior ao poder de compra dos agregados mais jovens, que dependem deste escalão salarial. Assim, o impacto no acesso ao arrendamento e à compra de casa deverá ser moderado: há mais rendimento líquido, mas não o suficiente para inverter o esforço das famílias nas áreas metropolitanas.
No mercado de compra, este reforço pode ajudar a consolidar capacidade de poupança para entrada (sobretudo em faixas que já se encontravam próximas do limiar), mas não altera significativamente a estrutura do crédito.
Ajustes fiscais: IRS ligeiramente mais favorável e estímulos para os jovens na compra
No campo fiscal, o Orçamento para 2026 introduz duas alterações com leitura direta para o imobiliário:
IRS — As taxas entre o 2.º e o 5.º escalão descem 0,3 pontos percentuais. Apesar de modesto, este alívio traduz-se em mais rendimento líquido para classes médias, onde se encontra grande parte da procura imobiliária urbana.
IMT — Os jovens até 35 anos que comprem primeira casa passam a estar isentos até aos 330.539€ e com isenção parcial acima desse valor até 660.982€. Trata-se de um estímulo que pode impulsionar procura nas periferias e em mercados intermédios, onde os preços ainda se enquadram neste intervalo.
No que respeita ao arrendamento, a possibilidade de deduzir mais despesas no IRS e o reforço das deduções culturais não têm impacto direto no imobiliário, mas contribuem para melhorar ligeiramente a folga financeira das famílias urbanas.
Impacto global: equilíbrio frágil entre custos e rendimento
Em termos macro, 2026 deverá ser um ano de continuação da pressão sobre o mercado habitacional. As rendas sobem, os salários crescem mas sem acompanhar plenamente o custo da habitação, e a fiscalidade favorece sobretudo quem está próximo de comprar a primeira casa.
O IMT mais favorável para jovens pode acelerar decisões de compra em segmentos específicos, enquanto no arrendamento o cenário mantém-se desafiante: oferta limitada, custos de manutenção elevados para proprietários e rendimento disponível curto para inquilinos.
Para investidores e promotores, o contexto reforça a atratividade de produtos direcionados para o arrendamento de média duração e habitação acessível. Já para as famílias, o grande desafio continua a ser o acesso sobretudo nas metrópoles onde o esforço relativo para pagar casa permanece historicamente alto.
